在中古屋的買賣,常常會有「現況交屋」這幾個字眼出現在買賣契約中。實務上很常發生房屋買受人在交屋後,發現房屋狀況一堆,甚至跟「現況說明書」的記載不吻合,進而要求解約、減價或損害賠償等等,此時出賣人都會主張「買賣契約是約定現況交屋,買賣雙方已合意免除賣方物之瑕疵擔保責任,所以房屋有問題都要買方自己負責。」賣方這樣主張是否有道理?就此問題,首先要先釐清什麼是「現況」?才能去釐清賣方可就哪部分的「現況」來加以免責。
何謂現況交屋,高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決曾指出:「所謂現況交屋,係不動產買賣實務上使用之文字,通常係作為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨,當係指對於出賣人出賣之房屋,於簽約時,就房屋物理存在性質,包括房屋材質、新舊、結構、裝潢(如舊屋或新屋之樣品屋等)、格局等,可以任由買受人依肉眼觀察,或用手觸摸,或用嗅覺去感受者,均以交付房屋當時之現況為據。」最高法院110年度台上字第3213號民事判決亦表示:「買方如不知系爭電梯未經合法登記事,能否僅因系爭契約記載現況交屋,遽謂買賣雙方已合意以未具合法登記之系爭電梯現況交屋,而降低或免除賣方物之瑕疵擔保責任,亦滋疑義。」由此可知,必須要買方可以依肉眼觀察、用手觸摸,或用嗅覺去感受,才是交付房屋的現況。
因此,倘若現況說明書上未如實記載,且該未如實際載之屋況無法由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象,自不應納入現況交屋的範疇內,縱使有「現況交屋」約款,仍無法免除出賣人物之瑕疵擔保責任(高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決參照)。