頂樓漏水全要住戶扛？解析「區權人會議決議」將維修費轉嫁頂樓戶之法律效力

在公寓大廈中，「頂樓平台」的修繕與維護可能是引發住戶間爭議的導火線。最常見的情境是：當頂樓發生滲漏水時，區分所有權人會議（下稱區權會）為了節省公共基金的支出，竟決議「頂樓平台由頂樓住戶自行管理維護」或「維修費用由頂樓戶全額（或大幅比例）負擔」。

事實上，這類「轉嫁責任」的決議，在法律實務上往往面臨嚴峻的公平性挑戰。本文將從法律定性、負擔原則及法院實務見解，為大家深度解析。

要釐清誰該付錢，必須先釐清產權性質。根據公寓大廈管理條例，頂樓平台在構造上具有維護建物整體安全及遮風避雨之功能，除非在登記上有特殊約定（如約定專用），否則在性質上屬於「共用部分」。

依據公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共用部分之修繕、管理、維護，原則上應由管理負責人或管理委員會為之。其費用之來源有二：

雖然法律允許區權會或規約對於費用分擔「另有規定」，但這並不代表區權會可以擁有「無限的裁量權」來隨意指定特定住戶負擔。

許多管委會認為，既然法律說可以「另有規定」，那麼只要經過投票多數通過，要求頂樓戶負擔修繕費就具有法律效力。然而，這種觀念忽視了民法中最重要的「公平原則」與「誠信原則」。

區權會決議在性質上屬於私法行為，必須受到民法第148條的約束，即權利之行使不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。法院實務普遍認為，如果區權會決議將本應由全體負擔的「共用部分」維修責任，在沒有客觀合理理由的情況下，單方面轉嫁給特定少數住戶（如頂樓戶），這便是一種「不合理之差別待遇」。

觀察近年來的法院判決，我們可以發現司法體系對於此類決議多持「否定」態度：

責任轉嫁之無效性：臺灣桃園地方法院112年度訴字第325號民事判決¹明確指出，將頂樓管理責任完全轉嫁給頂樓住戶，顯失公平且違反公寓大廈管理條例第10條之基本精神，應予撤銷或確認無效。法院強調，頂樓平台既然服務於全棟建物，其修繕利益由全體共享，費用自然不應由單一住戶扛起。
「各付一半」也可能違法：在臺灣臺中地方法院110年度訴字第303號民事判決²中，出現了一個值得注意的案例。該社區決議將頂樓漏水修繕費由管委會與頂樓住戶「各負擔一半」。雖然看似管委會已分擔部分費用，但法院認為這依然違反了公平原則。頂樓平台是為了維護全棟結構，並非頂樓住戶專用，要求頂樓戶額外負擔50%的費用，實質上仍是缺乏合理理由的權利濫用，故認定該決議無效。
缺乏客觀合理性之質疑：臺灣新北地方法院112年度訴字第595號³及111年度簡上字第99號⁴等判決亦強調，區權會決議若未提出客觀、合理的理由，說明為何要由特定住戶負擔費用，且其負擔不具備相當性時，即屬顯失公平。除非能證明損壞是由特定住戶的操作不當（可歸責事由）所致，否則不應偏離比例分擔原則。

總結而言，公寓大廈的運作雖然強調「多數尊重少數」，但這必須建立在公平的基礎上。區權會決議並非「多數暴力」的工具，不能僅因為頂樓戶人數較少，就決議將大樓屋頂的修繕費用甩鍋給頂樓戶。

若您遇到社區通過此類不合理的決議，鄧律師建議應採取以下步驟：

公寓大廈的共榮共好，建立在權利義務的對等之上。頂樓平台為全體擋雨，其修繕費用自應由全體負擔。若您在物業管理或鄰里權益上遇到法律難題，專業的法律意見將能協助您在法理情之間尋求最公正的解決方案。