定期租賃契約可不可以提前終止?
一、案例事實:
地主A將土地出租給B公司使用(租約有經公證),後來B公司突然想提前終止租約,可不可以?
二、案例簡析:
定期租約原則上不得提前終止,除非租約另有約定或當事人合意終止:
民法第450條第1、2項規定:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」
依上開規定,只有在未定期限的租賃契約,契約當事人才可以隨時提前終止租約;如果是定期租約,原則上於期限屆滿時才消滅,換言之,就是不能提前終止租約,除非契約有特別約定、法定事由發生(例如民法第424、430、435、436、453條等承租人法定終止事由),或契約當事人合意終止,才可以提前終止租約(最高法院99年度台簡上字第20號民事判決參照)。
至於最高法院18年上字第2001號判例雖表示:「按租賃契約雖定有存續期間,但如一造反悔願認賠償損失,即無不許終止之理」但此判例是18年11月22日由國民政府制定公布,並自19年5月5日施行,與後來制定施行之現行民法相牴觸;且本則判例無裁判全文可資參考,依據民國108年1月4日修正,108年7月4日施行之法院組織法第57條之1第1項規定,應停止適用(臺灣高等法院臺中分院106年度上字第495號民事判決參照)。
再回到本案例,如果租約沒有約定可以提前終止租約,或者出租人A不同意終止租約,則B公司是不能終止土地租約的,也就是要付租金付到租期結束。
三、提醒:
通常會遇到這個問題,有可能是因為簽訂比較長期的租約做商業使用。如果承租人擔心租約太長未來可能會提前終止,建議可多附加一條提前終止約款;就契約雙方當事人而言,如果擔心被他方提前終止租約而受有損失,也可以約定「終止之一方應賠償他方之損失」(臺灣臺中地方法院95年度訴字第1612號民事判決參照),或附加違約金條款等等,以確保雙方權益。