定期租賃契約可不可以提前終止？

一、案例事實：

地主A將土地出租給B公司使用(租約有經公證)，後來B公司突然想提前終止租約，可不可以？

二、案例簡析：

定期租約原則上不得提前終止，除非租約另有約定或當事人合意終止：

民法第450條第1、2項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」

依上開規定，只有在未定期限的租賃契約，契約當事人才可以隨時提前終止租約；如果是定期租約，原則上於期限屆滿時才消滅，換言之，就是不能提前終止租約，除非契約有特別約定、法定事由發生(例如民法第424、430、435、436、453條等承租人法定終止事由)，或契約當事人合意終止，才可以提前終止租約(最高法院99年度台簡上字第20號民事判決參照)。

至於最高法院18年上字第2001號判例雖表示：「按租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理」但此判例是18年11月22日由國民政府制定公布，並自19年5月5日施行，與後來制定施行之現行民法相牴觸；且本則判例無裁判全文可資參考，依據民國108年1月4日修正，108年7月4日施行之法院組織法第57條之1第1項規定，應停止適用(臺灣高等法院臺中分院106年度上字第495號民事判決參照)。

再回到本案例，如果租約沒有約定可以提前終止租約，或者出租人A不同意終止租約，則B公司是不能終止土地租約的，也就是要付租金付到租期結束。

三、提醒：

通常會遇到這個問題，有可能是因為簽訂比較長期的租約做商業使用。如果承租人擔心租約太長未來可能會提前終止，建議可多附加一條提前終止約款；就契約雙方當事人而言，如果擔心被他方提前終止租約而受有損失，也可以約定「終止之一方應賠償他方之損失」(臺灣臺中地方法院95年度訴字第1612號民事判決參照)，或附加違約金條款等等，以確保雙方權益。