買到漏水屋時，法律上可能的主張為何？

在諮詢的時候，常常有民眾提到其透過房仲買二手屋，賣方在不動產買賣契約書上關於是否有漏水的欄位是勾選「無漏水」，但買方在買完入住之後才發現房屋有滲漏水的狀況，買方通常會透過房仲加以反應請賣方修繕或付修繕費，但有時可能會得到賣方的回應說：交屋時並無瑕疵拒絕修繕、買方說的修繕方法過於昂貴，有更便宜的修繕方法等等，因此產生爭執而對簿公堂。關於買到漏水屋可能的法律上主張，其實滿複雜的，會因為個案而有所不同，筆者搜尋了幾個法院判決，整理買方可能的法律上主張及須注意的地方如下：

一、解除契約

(一) 依民法92條第1項本文之規定撤銷買賣契約之意思表示：

民法第92條第1項本文規定：「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」因此，曾有買方以賣方故意隱瞞滲漏水為由，發存證信函撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第179條、第184條第1項前段、第2項、第213條、第214條及第216條等規定請求賣方返還買賣價金。不過，不是每件這樣主張都可以成立，仍要視個案而定，像是臺中地院108年度重訴字第29號與嘉義地院110年度重訴第4號民事判決，就有截然不同的結果，重點在於如何說服法院「賣方有故意隱瞞滲漏水情事」。

(二) 依民法第354、359條之規定解除買賣契約：

民法第354條規定：「(第1項)物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。(第2項)出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」若買賣因誤有瑕疵者，買方得依民法第359條規定解除契約。這裡要注意幾個點是：

1.在交屋時已經存在滲漏水的瑕疵。有時候賣方會抗辯滲漏水是在交屋後才有，主張滲漏水是買方造成的，此部分須參酌土木技師公會的鑑定意見怎麼說【臺灣嘉義地方法院107年度嘉簡字第750號民事判決參照】。

2.買受人必須依民法第356條規定為通知後6個月內或自房屋交付時起5年內行使解約權，且以存證信函為之【民法第365條規定參照】。

3.倘解除契約對賣方的損害遠大於因瑕疵所生之損害，顯失公平，則依民法第359條但書之規定，不能解約，只能行使減少價金權【臺灣嘉義地方法院110年度重訴第4號民事判決參照】。

此外，如果是透過房仲業者買到漏水屋，因此撤銷意思表示或解除契約者，則依民法第568條規定，可請求房仲業者返還居間報酬【臺灣臺南地方法院108年度訴字第1451號判決參照】。

二、減少價金

一般來說，倘若滲漏水是可以修復的，通常會傾向於依民法第359條行使減少價金權，這部分也是要在民法第356條規定為通知後6個月內或自房屋交付時起5年內行使減少價金的權利，且以存證信函為之。

又在修繕期間不能就房屋為使用、收益者，也可依民法第227條之規定請求此部分之損害【臺灣嘉義地方法院107年度嘉簡字第750號民事判決參照】。

以上僅是大致上的整理，提供一些方向供讀者參考。不過個案上的事實上及法律上的爭執往往比上開狀況還要複雜許多，所以還是建議若有此部分的問題的讀者，找律師進行深度研究會比較合適。