「債權物權化」這個議題，一直以來為學術及實務的討論熱點，蓋在我國的法體系下，債權的效力本僅存在於特定人間，沒有排他的效力，然而透過公示的方法，使債權發生物權的對世效力，惟債權的公示方法，如何讓第三人知悉進而拘束第三人，為實務上之爭議。近期最高法院113年度台上字第2037號民事判決1（下稱本判決）即涉及債權物權化之適用爭議，也突顯不動產交易中潛在的法律風險，因此，債權物權化的適用要件，為本判決所討論的重點。以下簡析本判決之原因事實的時序，及最高法院的意見，讓讀者瞭解近期最高法院對於債權物權化的看法，以及於個案中如何適用。
本判決原因事實的時序：
約民國53年間
- 紀榮華將其向台灣省政府承租的系爭土地出賣予劉阿文。
- 劉阿文受交付開始使用系爭土地。
民國54年10月4日
- 劉阿文將系爭土地出賣予陳清川、蔡章段、蔡枝祥。
- 陳清川等3人占有系爭土地。
民國63年5月30日
- 爭土地之所有權人變更登記為紀榮華。
民國100年間
- 陳清川、蔡章段的繼承人、蔡枝祥的繼承人，對紀榮華之繼承人及劉阿文之繼承人提起訴訟，請求確認對系爭土地有權占有。
民國103年
- 法院判決確認陳清川、蔡章段的繼承人、蔡枝祥的繼承人，對系爭土地有權占有，判決確定。
民國108年9月間
- 系爭系土地登記為紀蔡碧雲、紀錦堯、紀鸞、紀滿琴、紀錦良、紀文彬、紀翔閔、紀文凱及陳雅慧共有。
民國112年2月15日
- 法院強制執行變賣共有物，上訴人拍定系爭土地。
- 上訴人取得權利移轉證書。
民國112年3月13日
- 上訴人登記為系爭土地所有權人。
之後
- 上訴人發現系爭土地遭被上訴人陳清川、蔡章段之繼承人、蔡枝翔之繼承人所占有，因而依民法第767條第1項前段、中段之規定，起訴要求被上訴人拆除地上物並返還系爭土地。
債權物權化的條件及類型：
最高法院指出：
一、債權的相對性與物權效的賦予
- 原則上，債權僅對特定人產生效力，不具排他性，亦非侵權行為的保護客體。
- 在特定條件下，基於特定目的，法律賦予債權物權效，使其具有類似物權的效力，可以對抗第三人。
- 此為債權相對性的例外，應嚴格認定其適用條件。
二、債權物權類型化與判決先例
- 基於法安定性及可預測性，應避免恣意擴張債權物權化的適用範圍，故應建構類型化的規範。
- 審判實務已建構出各種類型，並獲得學說通說肯定，具有法官法之性質，應尊重判決先例。
- 具體個案應參酌判決先例，作為審判依據。
三、物權效的拘束力
- 當債權被賦予物權效時，即使是依民法第767條行使權能的買受人，仍應受該物權效拘束。
- 例如：區分所有權人間的規約、符合特定條件的租賃契約、分管契約等，其權利義務關係均可對抗繼受人。
四、同一土地數次買賣與善意第三人
- 若同一土地經出賣人多次出售，不論買賣時間先後，各買受人的法律地位平等。
- 先前買受人若僅是基於買賣契約而占有土地，而未取得物權效，則對後來的買受人而言，仍屬無權占有。
- 但若後來的買受人 明知或可得而知 先前買受人的占有情況及權源，仍違反誠信原則、公共利益或意圖損害他人而行使物上請求權時，其權利行使應受到適當限制。
五、判斷是否「明知或可得而知」
- 不能僅憑占有實況判斷買受人是否「明知或可得而知」先前買受人的債權契約。
- 應考量標的物類型、有無可類推適用的法規範、占有之外觀形式、占有原因的公示方法、範圍及程度等因素。
- 並應本於誠信原則，考量公平、損害補償或賠償之有無、不當得利等因素，依社會一般通念綜合判斷。
本案尚待釐清的地方：
最高法院根據前揭之法律意見，指出本案需予以調查釐清之處：
- 原審未就前揭事項詳查審認，即以陳清川等人因買賣占有系爭土地，被上訴人於系爭土地長期耕作，且其面積達1萬5000餘平方公尺，期間近50年等情，謂其已具備使第三人知其狀態之公示作用，進而依債權物權化之法理，認紀榮華與劉阿文與陳清川等3人間之買賣契約對於上訴人已存在，自嫌疏漏。
- 又系爭土地之拍賣公告僅記載在場人陳述之系爭土地買賣過程梗概，欠缺契約內容及證據，該拍賣公告復記載「紀榮華之繼承人不承認該買賣」等語。實難僅憑公告內容，即謂上訴人知悉被上訴人依買賣關係有權占有系爭土地。
- 此外，上訴人以1433萬6000元購買系爭土地，購買前是否就系爭土地之現況、權利狀態妥善調查？是否知悉被上訴人長期有權占用系爭土地？須憑證據認定。且就上訴人何時進行如何之調查？有無使用司法院裁判書查詢系統或其他管道查得前案訴訟裁判？查得之內容可否辨識訴訟當事人及其訴訟標的？均有詳查審認之必要。
最高法院本號判決再次闡明了債權物權化之適用要件，並強調法院應依證據認定事實，審慎適用誠信原則。此判決有助於釐清不動產交易中之法律關係，保障交易安全，值得相關實務工作者參考。然而，本案仍有待後續更審法院釐清相關事實，方能確定最終法律效果。