買賣契約無效,是否影響不動產登記所有權人權益?

不動產交易安全是經濟活動的基石,而物權登記制度則是保障交易安全的重要機制。然而,當不動產買賣涉及通謀虛偽意思表示時,登記的效力是否會受到影響?最高法院113年度台上字第2205號判決,1針對此議題有所說明,此突顯了物權登記的推定效力,以及物權行為的獨立性。茲就本則判決內容簡要介紹如下。

一、案件背景

本案涉及不動產買賣及所有權爭議。上訴人黃亞萍主張其向宏將公司購買系爭房地,並辦妥所有權移轉登記,但被上訴人林賜玉、蕭健宏卻無權占用系爭房屋,因此依依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條規定請求被上訴人騰空返還房地並給付不當得利。被上訴人林賜玉則抗辯,上訴人與宏將公司的買賣契約及移轉登記均屬通謀虛偽意思表示而無效;被上訴人蕭健宏則抗辯其並未占用系爭房地。原審法院採信被上訴人主張,判決上訴人敗訴。

二、原審法院見解

原審法院綜合下述疑點,認定上訴人與宏將公司並無買賣系爭房地之真意,系爭買賣契約、移轉登記及補充協議均屬通謀虛偽意思表示而無效:

  • 價格顯逾市價:上訴人以顯逾市價之價格購買系爭房地,且其與配偶並無購屋之迫切需求。
  • 付款方式異常:宏將公司未待上訴人付足首期款即移轉登記予上訴人,且上訴人登記取得系爭房地後,猶以之為宏將公司之債權人設定抵押權。
  • 買賣補充協議內容可疑:上訴人與宏將公司另行簽訂補充協議,將買賣價金調降,並以勞務報酬債權抵銷、占用扣抵、代償債務等方式給付價金,均屬臨訟拼湊。
  • 此外,上訴人長期擔任宏將公司會計,應知悉系爭房地已供作宏將公司違約之擔保,其與宏將公司佯裝買賣系爭房地,係為配合宏將公司脫產及將林賜玉逐出系爭建案社區之目的,並非善意第三人。

另蕭健宏於臺灣花蓮地方法院110年度司執字第18993號執行事件係林賜玉之代理人,並未以系爭房地占有人自居,不能認為蕭健宏占用系爭房地或受有不當得利。

三、最高法院見解

最高法院表示,不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。 即使上訴人與宏將公司間的買賣契約及移轉登記屬無效,於所有權登記被塗銷前,被上訴人仍不得否認上訴人的所有權。 原審法院未考慮此推定效力,逕行認定上訴人非系爭房地之所有權人,有可議之處。

此外,最高法院指出,物權行為具有獨立性及無因性,不因其原因之債權不存在而當然失效。原審法院僅憑債權行為的無效,即推論物權行為亦屬無效,未詳加審究,亦屬速斷。

最高法院基於上述理由,將原判決關於上訴人請求被上訴人騰空返還房屋及給付不當得利之上訴,暨該訴訟費用部分廢棄,發回臺灣高等法院花蓮分院。至於上訴人請求被上訴人蕭健宏騰空返還房屋及給付不當得利部分,則因原審法院已認定蕭健宏並未占用系爭房屋,最高法院維持原判決,駁回上訴。

  1. https://judgment.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV,113%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c2205%2c20241225%2c1 ↩︎