實務上不乏有租用土地建築房屋，但未定有租賃期限的情況。在這種情況下，地主在何時才能收回土地？我們提供了一則最高法院民事判決，解說整個案例事實及法院見解，讓讀者對這個議題有簡單的認識。
一、案例事實：
早在民國24年間，A女將土地出租給B男建屋使用，定有基地租賃契約，但沒有約定租到什麼時候。之後A女將這塊土地賣給C男，C男死亡後，由C男的繼承人D女單獨繼承這塊土地所有權及租約關係。B男在這塊土地上蓋了房子（未辦保存登記），他死亡之後，由B男的繼承人E男取得這棟房子之事實上處分權【註1】，E男再於67年間將該建物出賣予F男，F男因而取得這棟房子的事實上處分權，並繼受該租約關係。後來D女想要把土地收回，於是就告F男要拆屋還地。
二、法院怎麼說：
從案例事實看來，土地跟房子都有經過出賣轉手以及繼承，不論房地各有轉過幾手，後面的買主或繼承人都要繼受這租賃契約，若是要收回土地，要看是不是符合土地法第103條的規定：
土地法第103條：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。
一、契約年限屆滿時。
二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時。
(一)地主應依什麼規定收回土地？
那像這種沒有約定期限的狀況到底屬於上面規定的哪一條呢？法院判決是這麼說的：「租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。」
也就是說，要看房子可以使用到什麼時候，就是契約的年限，只要契約年限一到，地主就可以依土地法第103條第1款的規定收回土地。
(二)怎麼判斷房屋的使用年限？
既然說房子的壽命就是租約的年限，那麼要怎麼判斷呢？判決指出，必須達到房屋「致令不堪使用」的狀況，也就是要以「承租當時」所建房屋之通常使用判斷之，像未辦保存登記的房屋，就會看房屋稅單所記載的建材及使用年限，判斷這房子大概可以用多久，就是租地建屋契約的年限。至於之後房屋被改造、更新建材、修補等加強結構的方式來延長房屋使用年限，並不會產生延長租約的效力，這是需要注意的部分。
以上就是法院判決的介紹，希望能讓讀者好理解艱澀的判決內容，若內文有不詳盡之處，歡迎E-mail至本事務所詢問。
- 【註1】事實上處分權：一般來說，移轉房屋所有權給別人，是要去地政辦理登記才會生效。不過如果是違章建築，因為無法登記，所以就無法符合民法物權登記生效的規定，於是最高法院就創設了新的概念叫做「事實上處分權」，讓違章建築的受讓人取得事實上處分權，用來處理無法登記取得所有權的問題。