房屋租金有無上限規定?

房屋租金有無上限規定?

一、前言:

房屋市價節節攀升,房屋租金也跟著持續漲價,尤其是在都市的租屋族,更面臨年年被調漲租金的狀況;也有房東竭盡所能地將房屋區隔出最多空間,以便可以出租給更多人收取更多租金,此在新聞上屢見不鮮(新聞:「比半套雅房更狂!號稱「太空艙雅房」1房擠10床他傻爆眼」、「房東兩樓間加蓋『隔17房』出租 她回家才發現家裡要被拆」)。在現行法上,對於租金究竟有無上限規定以調控節節攀升之租金?請見以下之分析。

二、房屋租金上限之規定介紹:

土地法第97條規定:「(第一項)城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。(第二項)約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」

所謂該條項所稱之「城巿地方」,亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言,參酌平均地權條例第三條及土地稅法第八條之規定益為灼然(最高法院93年度台上字第1718號民事判決)。

另須注意者是,雖條文文義未限制僅供自住方有此條之限制,惟司法實務卻將供營業用之房屋排除此條之適用,其理由為:「城市地方供營業用之房屋,承租人得以營商而享受商業上之特殊利益,非一般供住宅用之房屋可比,所約定之租金,自不受土地法第九十七條規定之限制。」(最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照)。另現今在家經營小型生意或執行業務所在多有,本條是否包括此情況?實有疑義。惟在本文看來,因本條規定是為保障承租人之生存權,既然承租人租屋自住兼營業或執行業務,已包含自住,則應受本條保護之列。況且,並非做什麼生意或執行業務均有商業上之特殊利益,新聞上也不乏商家因為高租金而歇業,故本條是否要以目的性限縮解釋,將供營業之租屋排除適用,殊值商討。

至於租金上限之計算方式如下(資料來源:臺北市政府地政局):

  1. 法定上限月租金=出租房屋坐落建築基地之土地價額及建築物價額之總價×10%÷12;如為部分出租情形,請依出租範圍自行分算。
  2. 土地價額:指該出租房屋坐落建築基地之土地申報地價。計算時應依土地登記謄本內,該房屋坐落建築基地之土地申報地價×土地標示部面積×所有權人權利範圍。
  3. 建築物價額:指地政機關就出租建築物估定之價額(土地法施行法第25條參照)。
  4. 以上法定上限月租金不包含裝潢、照明及租賃附屬設備等。

其中關於建築物價額要以何標準計算?依土地法施行法第25條規定,依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。過去因為地政機關未依該施行法規定估定價額,故曾有以課徵房屋稅之房屋現值為準(財政部78/06/22台財稅第780158972號函參照),惟後來各直轄市或縣市地政機關陸續依地價調查估計規則第11條至第13條、第24條訂定之相關標準估計之,故此部分應以各直轄市或縣市之地政機關估定較符合法規定,其中像是臺北市地政局之網站有提供建築物價額之查詢,可供參考。

最後,如果違反土地法第97條法定租金上限之規定,因此屬於強制規定,超過部分無請求權(43台上字第392號、59台上字第793號判例參照),承租人可以就超過之部分拒絕給付,雖然條文規定直轄市或縣(市)政府得強制減定之,惟實際上是否有落實?仍待釐清。

三、後記:

租金節節攀升,追本溯源,在於節節攀升之房價,而租屋問題亦是居住正義的一個議題,縱使政府紛紛祭出打房政策,不論是預售屋管制囤房稅課徵央行貸款管制等等,是否有效抑制房價炒作?可能須靜觀後續發展,以及政府的作為。